Las preguntas que siguen son las que más se repiten en las conversaciones con el no residente que se plantea comprar un inmueble en España, con quien ya lo tiene y se pregunta cuánto le tributa, y con quien lo vende, lo alquila o lo deja en herencia. Las hemos ordenado por bloques temáticos. Cada respuesta es breve a propósito; cuando un matiz merece desarrollo extenso, te enlazamos al análisis técnico en otro punto del Spanish Tax Journal.
1. Conceptos básicos y marco normativo
¿Qué impuestos paga el no residente con un inmueble en España?
Como mínimo, cuatro líneas tributarias se activan a lo largo del ciclo del inmueble:
(i) En la adquisición: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) si el inmueble es de segunda mano; el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) más el AJD si es vivienda nueva del promotor; y la plusvalía municipal (IIVTNU) que paga normalmente el vendedor.
(ii) En la tenencia: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual; la imputación de renta inmobiliaria en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) cuando el inmueble no está arrendado; el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) por obligación real si el patrimonio en España supera el mínimo exento; y, en su caso, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) cuando los activos en España superan los 3.000.000 EUR.
(iii) En la transmisión: el IRNR por la ganancia patrimonial; la retención del 3 por 100 que el comprador practica al vendedor no residente; y la plusvalía municipal (esta vez por cuenta del vendedor, salvo pacto en contrario).
(iv) En la sucesión mortis causa o donación: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) por obligación real, exigible por el inmueble situado en España.
A todo ello se superpone, cuando el no residente reside en un Estado con convenio para evitar la doble imposición (CDI), el reparto de potestades tributarias del Convenio, que en materia inmobiliaria tiende a atribuir la imposición al Estado donde radica el inmueble (España).
¿Cuáles son las normas que ordenan la materia?
Cinco bloques normativos:
(i) IRNR: Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (en adelante, TRLIRNR), y su Reglamento.
(ii) IP e ITSGF: Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP), modificada por la Ley 38/2022 que introdujo el ITSGF; el ITSGF se ha prorrogado y reconfigurado sucesivamente.
(iii) ISD: Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD), y su disposición adicional segunda introducida por la Ley 26/2014 sobre acceso a la normativa autonómica.
(iv) ITP-AJD: Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD.
(v) IVA: Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
A esto se suman las normativas autonómicas de los tributos cedidos —tipos del ITP-AJD, bonificaciones del IP y del ISD— y los respectivos Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España.
¿Es lo mismo “no residente” que “extranjero”?
No. La condición de no residente fiscal se determina por aplicación de los criterios del artículo 9 de la LIRPF —permanencia superior a 183 días, núcleo de intereses económicos, presunción familiar—. Un nacional español puede ser no residente fiscal en España; un nacional extranjero puede ser residente fiscal en España. Lo hemos desarrollado en las Preguntas frecuentes sobre la residencia fiscal en España de este Spanish Tax Journal.
2. Adquisición del inmueble
¿Qué impuesto se paga por la compra: ITP o IVA?
Depende del tipo de inmueble y del vendedor.
Vivienda usada o entrega entre particulares: se aplica el ITP (modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas). El tipo lo fija cada Comunidad Autónoma; oscila entre el 6 por 100 y el 11 por 100 según la CCAA, el valor del inmueble y, en algunos casos, el perfil del comprador (joven, discapacidad, familia numerosa).
Vivienda nueva entregada por el promotor: se aplica el IVA al 10 por 100 (4 por 100 si es vivienda de protección oficial de régimen especial), más el AJD (Actos Jurídicos Documentados) que cada CCAA fija normalmente entre el 0,5 por 100 y el 2 por 100.
Local comercial, suelo, garaje o trastero independiente de la vivienda: si el vendedor es empresario o profesional, IVA al 21 por 100 más AJD; si no, ITP de la CCAA correspondiente.
¿Hay retención al comprar a un no residente?
Sí. El artículo 25.2 del TRLIRNR obliga al adquirente a retener e ingresar el 3 por 100 sobre el precio de compra cuando el vendedor es no residente y no actúa mediante establecimiento permanente. La retención se ingresa con el modelo 211 dentro del mes siguiente a la transmisión.
Esta retención opera como pago a cuenta del IRNR del vendedor por la ganancia patrimonial. Si el vendedor tuvo pérdida o el IRNR final es inferior al 3 por 100 retenido, podrá solicitar la devolución del exceso mediante el modelo 210. Lo veremos en detalle en el bloque sobre transmisión.
¿La plusvalía municipal la paga el comprador o el vendedor?
La paga, por ley, el vendedor (artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004). Si el vendedor es no residente, el adquirente queda subsidiariamente obligado: en la práctica, los notarios y registradores exigen acreditar el ingreso para el otorgamiento e inscripción.
A partir de la STC 182/2021, de 26/10/2021, y la reforma operada por el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede optar entre la base objetiva —en función del valor catastral del suelo y los años de tenencia— y la base real (ganancia efectiva). Cuando no hay ganancia, no hay hecho imponible.
3. Formalidades previas a la compra
¿Necesito un NIE para comprar?
Sí. El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para otorgar la escritura, abrir cuenta bancaria a nombre del comprador no residente y para constar como titular en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Lo expiden las Comisarías de Policía en España o los Consulados españoles en el extranjero. El plazo de obtención varía: en consulado, semanas o meses; en España, semanas si se opera con cita previa.
¿Y cuenta bancaria en España?
No es obligatoria pero sí muy recomendable. Permite (i) pagar el ITP-AJD, el IVA y otros tributos desde España; (ii) atender los recibos del IBI y de las comunidades de propietarios; (iii) recibir o pagar el alquiler si el inmueble se va a explotar; y (iv) constituir las garantías que la entidad financiera pueda exigir, en su caso, sobre el préstamo hipotecario. La apertura como no residente exige certificado de no residencia y, en muchas entidades, la verificación del origen de los fondos a efectos del cumplimiento de la normativa de prevención del blanqueo (Ley 10/2010).
¿Es obligatorio el notario y el Registro?
Para el inmueble como tal, sí. La escritura pública ante notario español es necesaria para que la transmisión sea inscribible en el Registro de la Propiedad. La inscripción no es constitutiva del derecho de propiedad —la propiedad se transmite por la combinación de título (contrato) y modo (tradición o entrega)— pero sí protege al adquirente frente a terceros (artículo 34 de la Ley Hipotecaria, principio de fe pública registral) y es indispensable para la ulterior comercialización o financiación.
4. Tenencia del inmueble por no residente
¿Qué pago anual de IRNR me genera tener un inmueble urbano no arrendado?
La conocida como renta imputada inmobiliaria. El artículo 13.1.h) del TRLIRNR atribuye al no residente, por la mera titularidad del inmueble urbano no afecto a actividad económica y no arrendado, una renta imputada anual.
La base se calcula sobre el valor catastral:
(i) 2 por 100 del valor catastral, con carácter general.
(ii) 1,1 por 100 del valor catastral cuando éste ha sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general en los diez años anteriores.
Sobre esa base se aplica el tipo del IRNR sin establecimiento permanente:
- 19 por 100 para residentes en otro Estado de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein.
- 24 por 100 para residentes en terceros países.
La declaración se hace en el Modelo 210 dentro del año natural siguiente a la fecha de devengo (31 de diciembre). Cada inmueble se declara individualmente; si hay copropiedad, cada copropietario declara su porcentaje.
Si alquilo el inmueble, ¿qué cambia?
La imputación de renta se sustituye por la tributación del rendimiento del alquiler. La declaración sigue siendo en el Modelo 210, pero con periodicidad trimestral: hasta el 20 del mes siguiente al trimestre natural en que se haya devengado el rendimiento.
El tipo es el mismo (19 por 100 UE/EEE, 24 por 100 resto). Una diferencia operativa relevante: el residente en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein puede deducir los gastos necesarios para la obtención del rendimiento —reparaciones, intereses del préstamo hipotecario en la parte afecta, IBI, comunidad, amortización, suministros si los paga el propietario— siempre que acredite su vinculación directa con el rendimiento. El residente fuera de la UE/EEE tributa sobre el rendimiento íntegro, sin deducción de gastos. Es una asimetría que hace material la elección de jurisdicción de residencia.
A partir de 2024 está plenamente operativa la Directiva (UE) 2021/514 DAC 7, traspuesta por la Ley 13/2023: las plataformas de intermediación inmobiliaria (Airbnb, Booking, Vrbo) reportan automáticamente a la AEAT los rendimientos satisfechos a anfitriones. El cruce de información con la declaración del no residente es ya estructural.
¿Y el IBI?
Tributo municipal, anual, calculado sobre el valor catastral. Lo paga quien sea propietario a 1 de enero de cada ejercicio. El tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de los márgenes legales. Para un inmueble urbano oscila típicamente entre el 0,4 por 100 y el 1,3 por 100 del valor catastral. El recibo se domicilia o se paga por autoliquidación según la ordenanza municipal.
¿El no residente tributa por Impuesto sobre el Patrimonio?
Sí, por obligación real: por los bienes y derechos situados o que puedan ejercitarse en territorio español. Los inmuebles situados en España entran de pleno en la base. El mínimo exento del no residente sometido a obligación real es de 700.000 EUR (artículo 28 LIP), en línea con el del residente común tras la equiparación operada por la jurisprudencia europea.
La escala estatal del IP llega progresivamente hasta el 3,5 por 100. Cada CCAA dispone de capacidad normativa propia: Madrid mantiene la bonificación del 100 por 100, mientras que Cataluña, Valencia, Baleares y otras mantienen la escala plenamente exigible. Tras la STJUE C-127/12, de 03/09/2014, y la doctrina del Tribunal Supremo posterior, los no residentes de la UE/EEE pueden optar por la normativa autonómica donde radique el mayor valor de sus bienes en España. La STS 242/2018, de 19/02/2018, extendió este derecho a residentes de terceros países al amparo del principio de libre circulación de capitales (art. 63 TFUE).
Y entonces, ¿la divergencia Madrid vs. resto opera también para no residentes?
Operativamente sí. La elección del punto de conexión —la CCAA donde se sitúa el mayor valor del patrimonio inmobiliario en España— habilita el acceso a la normativa autonómica más favorable. En la práctica, un no residente con cartera inmobiliaria concentrada en Madrid se beneficia de la bonificación; con cartera concentrada en Barcelona o Mallorca, no.
¿Y el ITSGF?
El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, introducido por la Ley 38/2022 y sucesivamente prorrogado, alcanza al no residente por obligación real cuando el valor de sus bienes y derechos en España supera los 3.000.000 EUR. La escala llega hasta el 3,5 por 100 sobre la base imponible que excede de 10.695.996,06 EUR.
El ITSGF se integra como complementario del IP: la cuota del IP autonómico se descuenta de la cuota del ITSGF, lo que neutraliza el impacto para residentes en CCAA con IP exigible. La consecuencia es que, en la práctica, el ITSGF acaba alcanzando con más intensidad a los contribuyentes de Madrid y de otras CCAA con IP bonificado.
¿El no residente puede aplicar el límite conjunto IRPF-IP?
Sí, tras la consolidación jurisprudencial reciente. El Tribunal Supremo, en sentencias 1372/2025, de 29/10/2025, y 1402/2025, de 03/11/2025, ha reconocido a los no residentes el derecho a aplicar el límite conjunto IRPF-IP del artículo 31 LIP. Es un cambio relevante para los no residentes con patrimonio inmobiliario significativo en España, porque permite acotar la cuota IP cuando la suma de rentas y patrimonio supera el umbral del 60 por 100 fijado por la ley.
5. Alquiler del inmueble
¿Cómo declaro las rentas del alquiler?
Modelo 210, trimestral, dentro de los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, por las rentas devengadas en el trimestre natural anterior. Se admite presentación agrupada de varios alquileres por trimestre.
¿Qué gastos puedo deducir si soy residente UE/EEE?
Los necesarios para la obtención del rendimiento, en proporción al período arrendado. Los más habituales:
(i) Intereses del préstamo hipotecario destinado a la adquisición o mejora.
(ii) IBI, tasas municipales y cuotas de comunidad de propietarios.
(iii) Reparaciones y conservación del inmueble; no las mejoras estructurales, que se amortizan.
(iv) Amortización del inmueble: 3 por 100 anual sobre el mayor de (a) coste de adquisición sin terreno o (b) valor catastral de la construcción sin terreno.
(v) Suministros —agua, luz, gas— si los paga el propietario.
(vi) Honorarios del administrador del inmueble, del abogado, del asesor fiscal y de las agencias de gestión.
(vii) Seguros del inmueble.
Si el residente UE/EEE alquila por períodos cortos (vivienda turística) con servicios propios de hostelería —limpieza diaria, cambio de toallas y sábanas durante la estancia, recepción— la actividad puede recalificarse como rendimiento de actividad económica del IRNR, con tributación por establecimiento permanente y obligaciones contables y formales adicionales. Es una zona de fricción inspectora.
¿Y si el residente está fuera de la UE/EEE?
Sin deducción de gastos. Tributa sobre el rendimiento íntegro al 24 por 100. La asimetría es estructural y, en patrimonios significativos, justifica con frecuencia la planificación del propio domicilio de residencia.
6. Transmisión del inmueble
¿Cuánto pago de IRNR si vendo el inmueble?
La ganancia patrimonial —diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición ajustado por gastos y tributos inherentes— tributa al:
19 por 100 si el vendedor reside en UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein.
24 por 100 si reside fuera de la UE/EEE.
El valor de adquisición incluye el precio efectivamente pagado más los gastos y tributos asociados a la compra —ITP, IVA no recuperado, AJD, notaría, registro, honorarios—. El valor de transmisión es el precio efectivamente percibido menos gastos y tributos del vendedor en la venta.
¿Cómo opera la retención del 3 por 100?
El comprador debe retener el 3 por 100 del precio total e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de transmisión. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor por la ganancia. El vendedor debe presentar el modelo 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la transmisión para autoliquidar su IRNR efectivo:
- Si el IRNR resulta superior a la retención del 3 por 100, el vendedor ingresa la diferencia.
- Si el IRNR es inferior, el vendedor solicita la devolución del exceso retenido.
- Si la transmisión genera pérdida —caso menos frecuente—, el vendedor solicita la devolución íntegra de los 3 por 100 retenidos.
¿Hay exención por reinversión en vivienda habitual?
Sí, pero condicionada a la residencia. La disposición adicional séptima del TRLIRNR extiende a los residentes en otro Estado de la UE/EEE la exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el artículo 38 LIRPF para residentes españoles. La condición es que la vivienda transmitida tuviera la consideración de habitual y que el importe obtenido se reinvierta en otra vivienda habitual en el plazo de dos años.
La extensión a residentes UE/EEE se introdujo por la Ley 26/2014 tras la STJUE C-127/12, en línea con la equiparación operada en otros tributos. Residentes en terceros países no acceden a la exención.
¿Y la plusvalía municipal?
La paga el vendedor. Tras la STC 182/2021 y el RD-Ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre la base objetiva y la base real (ganancia efectiva). Cuando la transmisión es a pérdida o sin ganancia inmobiliaria, no hay hecho imponible.
7. Sucesión y donación: ISD por obligación real
¿Cómo tributa la herencia del inmueble situado en España cuando el heredero es no residente?
Por ISD por obligación real: el inmueble situado en España tributa en España con independencia de la residencia del heredero. La base imponible es el valor del bien transmitido; la cuota se calcula aplicando la escala estatal o, en su caso, la autonómica.
¿El heredero no residente puede aplicar la bonificación autonómica?
Sí, tras la consolidación de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. La STJUE C-127/12, de 03/09/2014 declaró contraria al artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (libre circulación de capitales) la legislación española que negaba a los no residentes de la UE/EEE el acceso a las bonificaciones autonómicas del ISD aplicables a los residentes. La STS 242/2018, de 19/02/2018, extendió la equiparación a residentes de terceros países, al amparo de la misma libertad de circulación de capitales, que tiene efecto erga omnes.
La disposición adicional segunda de la LISD, introducida por la Ley 26/2014, articula la equiparación: el no residente UE/EEE accede a la normativa autonómica donde radique el mayor valor de los bienes y derechos que motiven el devengo. Para inmuebles, esa CCAA es la del territorio en el que radica el inmueble.
¿Y los residentes de terceros países? ¿También?
Sí, tras la STS 242/2018. La sentencia razona que la libre circulación de capitales del artículo 63 TFUE no se circunscribe a las relaciones entre Estados miembros y, por tanto, se proyecta también frente a terceros países. La AEAT viene admitiendo el acceso a la normativa autonómica más favorable también para herederos residentes en jurisdicciones no UE/EEE, sin perjuicio de exigir el cumplimiento de los demás requisitos materiales (parentesco, valor, conservación del bien en su caso).
¿Cuál es la CCAA cuya normativa aplico para un inmueble?
La del territorio donde radica el inmueble. Si la herencia comprende varios inmuebles en distintas CCAA, se aplica la normativa de la CCAA donde radique el mayor valor de los bienes situados en España.
¿Y el donativo del inmueble?
Mismo régimen: ISD por obligación real, acceso a la normativa autonómica donde radica el inmueble. El plazo de presentación es de 30 días hábiles desde el otorgamiento (frente a los 6 meses de la transmisión mortis causa).
8. Convenio para evitar la doble imposición
¿Qué dice el CDI sobre las rentas inmobiliarias?
El artículo 6 del Modelo de Convenio de la OCDE —transpuesto en todos los CDIs bilaterales españoles— atribuye al Estado donde radica el inmueble la potestad de gravar las rentas inmobiliarias. España, por tanto, conserva la potestad de gravar el alquiler o la imputación de renta del inmueble situado en su territorio, con independencia de la residencia del propietario. El Estado de residencia, en su caso, debe eliminar la doble imposición por el método del Convenio (exención con progresividad o imputación ordinaria).
¿Y la plusvalía por la venta?
El artículo 13.1 del Modelo OCDE atribuye al Estado de situación la potestad de gravar las plusvalías por la transmisión de inmuebles. España, en consecuencia, grava el IRNR sin que el CDI lo impida. El Estado de residencia, de nuevo, debe eliminar la doble imposición.
¿Y el patrimonio?
El artículo 22 del Modelo OCDE atribuye al Estado de situación la potestad de gravar el patrimonio inmobiliario. España aplica el IP por obligación real al no residente con inmuebles en territorio español, y el CDI no impide la imposición.
Cláusula de sociedad inmobiliaria: el artículo 13.4 del Modelo OCDE.
Es un punto frecuentemente desatendido en planificación. El artículo 13.4 del Modelo OCDE permite al Estado de situación del inmueble gravar las plusvalías por la transmisión de acciones o participaciones de una sociedad cuyos activos consistan, directa o indirectamente, en más del 50 por 100 en inmuebles situados en ese Estado. La cláusula está incorporada en buena parte de los CDIs modernos suscritos por España.
El alcance operativo es relevante: la interposición de una sociedad para vehiculizar un inmueble no necesariamente excluye la potestad española de gravar la plusvalía a la transmisión de las participaciones de la sociedad. La estructura societaria pura, sin sustancia ni motivos económicos válidos, no es por sí una solución.
9. Estructuras para vehiculizar la inversión inmobiliaria
Persona física directa: ¿pros y contras?
Pros: simplicidad operativa; coste inicial bajo; tipos del 19 por 100 (UE/EEE) sobre rendimientos y plusvalías; acceso pleno a las exenciones y deducciones del TRLIRNR.
Contras: tributación íntegra de rendimientos sin deducción de gastos si el residente está fuera de la UE/EEE; sujeción directa al IP por obligación real (con mínimo exento de 700.000 EUR); plusvalía municipal a cargo del vendedor; imposibilidad de diferimiento intra-vehicular.
Sociedad española (SL) participada por no residente: ¿cuándo conviene?
Pros: deducción amplia de gastos (incluidos amortizaciones y financieros); diferimiento de la tributación de plusvalías al nivel de la sociedad; posibilidad de compensar bases imponibles negativas; financiación intra-grupo posible.
Contras: Impuesto sobre Sociedades al 25 por 100 sobre el beneficio; doble imposición económica al repartir dividendos (con el matiz de la exención del artículo 14 TRLIRNR si la matriz es una entidad UE con participación cualificada); obligaciones contables, registrales y formales más exigentes; si la sociedad se califica como entidad patrimonial (más del 50 por 100 del activo no afecto, art. 5.2 LIS), pierde determinados beneficios fiscales y se ve sujeta a reglas anti-elusión.
Sociedad extranjera tenedora del inmueble: ¿qué hay que tener en cuenta?
Tres focos:
(i) Sustancia económica: la AEAT viene actuando con intensidad sobre interposiciones sin sustancia material —dirección efectiva, personal, actividad económica documentada—. Los mecanismos del artículo 15 (conflicto en la aplicación de la norma) y del artículo 16 (simulación) de la Ley 58/2003, General Tributaria, son las palancas habituales.
(ii) Cláusula de sociedad inmobiliaria del CDI: si los activos de la sociedad consisten en más del 50 por 100 en inmuebles españoles, la transmisión de sus participaciones puede ser gravada en España con independencia de la residencia del transmitente (art. 13.4 MC OCDE).
(iii) IP de las participaciones: el no residente que ostenta participaciones en una sociedad cuyos activos están en más del 50 por 100 en inmuebles españoles entra, conforme al artículo 5.Uno.b) LIP, en el ámbito de la obligación real. Es una regla específica anti-interposición.
SOCIMI: ¿cuándo tiene sentido?
La Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), regulada por la Ley 11/2009, ofrece un régimen específico: tipo del 0 por 100 en el Impuesto sobre Sociedades, exención de dividendos en sede del socio si reside en jurisdicción que lo permita, y un gravamen especial del 15 por 100 sobre los beneficios no distribuidos a socios con participación superior al 5 por 100 que tributen al 10 por 100 o menos en su Estado de residencia.
El régimen tiene sentido para carteras inmobiliarias de cierto tamaño (mínimo 5.000.000 EUR de capital social, salir a cotizar en mercado regulado o sistema multilateral), con horizonte de tenencia prolongado y vocación de distribución sistemática de dividendos a inversores. No es vehículo de elección para un único inmueble residencial.
10. Casos especiales
Vivienda turística
Tres cuestiones se cruzan en la vivienda turística.
IRNR: si la actividad incluye servicios propios de la industria hotelera —limpieza diaria en estancia, cambio de toallas en estancia, recepción, lavandería en plaza— se recalifica como rendimiento de actividad económica, con tributación por establecimiento permanente y obligaciones contables y formales adicionales. Si solo se prestan servicios de mantenimiento básico y limpieza entre estancias, mantiene la condición de rendimiento del capital inmobiliario.
IVA: el arrendamiento de vivienda con o sin servicios complementarios sigue reglas distintas. El arrendamiento puro de vivienda está exento de IVA (artículo 20.Uno.23 LIVA). El arrendamiento con servicios hoteleros está sujeto y no exento, con tipo del 10 por 100, y el propietario debe darse de alta en el censo de empresarios o profesionales.
Normativa autonómica y municipal: la mayoría de CCAA y de grandes ayuntamientos han desarrollado regulación específica de vivienda turística (licencias, registros, períodos máximos), que se superpone a las reglas fiscales.
Inmueble en Gibraltar
El Acuerdo Internacional España-Reino Unido sobre Gibraltar, firmado el 04/03/2019 y en vigor desde el 04/03/2021 (BOE de 13/03/2021, ref. BOE-A-2021-3947), establece reglas específicas que atraen a la residencia fiscal española a personas físicas y jurídicas con vínculos cualificados en Gibraltar. Para personas jurídicas, se atraen a España las sociedades gibraltareñas con mayoría de activos, ingresos, propietarios o directivos en España. La DGT, en consulta vinculante V-1310-22, ha confirmado que el Acuerdo no altera la condición de Gibraltar como paraíso fiscal a efectos internos.
Inmueble en CCAA con IP bonificado
La elección de Madrid frente a Cataluña, Valencia o Baleares puede tener impacto material en la cuota del IP por obligación real del no residente. La estructura del Acuerdo C-127/12 + STS 242/2018 + DA 2ª LISD habilita el acceso a la normativa autonómica más favorable: en la práctica, si el grueso del patrimonio inmobiliario radica en Madrid, opera la bonificación; si radica fuera de Madrid, no.
El ITSGF, como vimos, viene a compensar parcialmente la bonificación madrileña, con lo que en patrimonios superiores a 3.000.000 EUR la planificación entre CCAA pierde parte de su atractivo.
Préstamo intragrupo para la adquisición
La financiación intragrupo (la sociedad matriz o un vehículo financiero del grupo presta al adquirente del inmueble) está plenamente disponible y es operativamente eficiente. Los puntos críticos: la subcapitalización y el principio de plena competencia del artículo 18 LIS (operaciones vinculadas); las reglas anti-erosión de la directiva ATAD —limitación de deducibilidad de gastos financieros en función del beneficio operativo—; y, en su caso, la retención sobre los intereses pagados al prestamista no residente, cuando no opere una exención del CDI.
Plataformas de alquiler corto y DAC 7
Desde 2024, las plataformas de intermediación inmobiliaria —Airbnb, Booking, Vrbo, otras— reportan automáticamente a la AEAT, en el modelo 238, los rendimientos satisfechos a anfitriones. El cruce con el modelo 210 del propietario no residente es estructural y no admite ya el ocultamiento operativo. La declaración correcta y trimestral del modelo 210, con o sin deducción de gastos según residencia, es la única vía sostenible.
La fiscalidad inmobiliaria del no residente articula cinco impuestos —IRNR, IP, ITSGF, ITP-AJD o IVA, ISD— y se proyecta sobre el ciclo completo del inmueble. Lo anterior es un mapa, no un dictamen. Si estás planificando la adquisición, la tenencia, la transmisión o la sucesión de un inmueble en España siendo no residente, escríbenos antes de tomar decisiones operativas. La estructura óptima depende, en buena medida, de tu jurisdicción de residencia y del horizonte de tenencia previsto.
Para el tratamiento general de los conflictos de residencia fiscal y la condición de no residente, ver las Preguntas frecuentes sobre la residencia fiscal en España. Para el régimen Beckham aplicable a quien se traslada a residir en España, ver las Preguntas frecuentes sobre la Ley Beckham. Para el régimen del exit tax a la salida de España con cartera de participaciones, las Preguntas frecuentes sobre el exit tax.
Fuentes
Normativa
- Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR).
- Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP).
- Ley 38/2022, de 27 de diciembre, ITSGF.
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD).
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, ITP-AJD.
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, IVA.
- Acuerdo Internacional España-Reino Unido sobre Gibraltar, 04/03/2019, BOE de 13/03/2021 (BOE-A-2021-3947).
Jurisprudencia clave
- TJUE, sentencia de 03/09/2014, asunto C-127/12 (libre circulación de capitales aplicada al ISD): enlace
- Tribunal Supremo, sentencia 242/2018, de 19/02/2018 (extensión de C-127/12 a residentes en terceros países): enlace
- Tribunal Constitucional, sentencia 182/2021, de 26/10/2021 (plusvalía municipal): enlace
- Tribunal Supremo, sentencias 1372/2025, de 29/10/2025, y 1402/2025, de 03/11/2025 (aplicabilidad del límite conjunto IRPF-IP a los no residentes): enlace
Doctrina administrativa
- DGT, consulta V-1310-22 (Gibraltar como paraíso fiscal a efectos internos pese al Acuerdo 2019).
- AEAT, instrucciones del Modelo 210 (declaración del IRNR sin establecimiento permanente).