El Tribunal Económico-Administrativo Central, en Resoluciones de 20 de marzo de 2026 (RG 06015/2024 y RG 06921/2024), ha acogido expresamente la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sus sentencias de los últimos doce meses sobre el requisito del empleado a jornada completa en la actividad de arrendamiento de inmuebles. La consecuencia: el requisito del artículo 27.2 LIRPF puede entenderse cumplido cuando los medios personales y materiales son aportados por otra entidad del grupo, siempre que exista una integración funcional y económica real entre la arrendadora y la entidad que aporta los medios.

Es un giro relevante. Durante años, la AEAT —con respaldo de la doctrina administrativa— exigió que cada sociedad arrendadora del grupo tuviera su propio empleado a jornada completa. La interpretación flexible que ahora acoge el TEAC tiene impacto directo en la calificación del arrendamiento como actividad económica y, por elevación, en la exención de empresa familiar del IP (art. 4.Ocho.Dos LIP) y en la reducción del 95 por 100 del ISD (art. 20.6 LISD).

El marco normativo

El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF (en adelante, LIRPF), dispone:

“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”

El precepto es la condición legal mínima para que el arrendamiento se califique como actividad económica del IRPF y, en cascada, para que las participaciones en sociedades arrendadoras puedan beneficiarse de la exención de empresa familiar (LIP) y de la reducción del 95 por 100 (ISD), que exigen ambas el carácter económico —no patrimonial— de la entidad.

La regulación remite al concepto general de actividad económica, pero el alcance del empleado a jornada completa en escenarios de grupos familiares con varias sociedades arrendadoras ha sido durante años uno de los focos más fricciones inspectoras.

La doctrina del Tribunal Supremo

El punto de inflexión es la Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025, de 14 de julio de 2025 (recurso 2197/2023), dictada por la Sección Segunda de la Sala Tercera. El Supremo sostiene, en sede de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que para aplicar la reducción del 95 por 100 por empresa familiar basta con acreditar el cumplimiento formal del requisito del empleado a jornada completa, sin que la Administración pueda añadir una exigencia adicional de justificación de la necesidad económica de esa contratación. Si existe empleo real a jornada completa, la Administración no puede cuestionar la suficiencia de la carga de trabajo.

La doctrina se reitera y consolida en las STS 637/2026 y 640/2026, de febrero de 2026, dictadas en relación con miembros del mismo grupo familiar arrendador, y en la STS 874/2026. En estos pronunciamientos el Supremo adopta una interpretación funcional: cuando el empleo se sitúa formalmente en una entidad del grupo distinta de la titular de los inmuebles, el requisito puede entenderse cumplido siempre que exista unidad real de medios y actividad y la arrendadora esté funcionalmente integrada en esa actividad común.

El Tribunal introduce, así, dos elementos. El primero, el reconocimiento de la realidad económica de los grupos familiares con vehículos especializados —el típico holding inmobiliario familiar con sociedades arrendadoras participadas y una entidad central que aporta administración, gestión y soporte—. El segundo, una condición material: no basta la mera pertenencia formal al grupo; debe acreditarse integración funcional verificable.

La acogida del TEAC

Las dos Resoluciones del TEAC de 20 de marzo de 2026 trasladan esa doctrina al ámbito administrativo. El TEAC reconoce expresamente que su criterio previo —que exigía empleado individualizado por cada sociedad arrendadora del grupo— ha quedado superado por la jurisprudencia del Supremo y modifica su doctrina en consecuencia.

La pieza operativa es la siguiente: el TEAC acoge que el requisito del artículo 27.2 LIRPF puede satisfacerse cuando los medios personales y materiales no están contratados por la propia entidad arrendadora, sino por otra entidad del grupo —típicamente una sociedad de gestión, una holding con personal central o la sociedad matriz del grupo familiar—. La condición es que exista integración funcional y económica real: unidad de medios, dirección común, soporte recíproco verificable.

El TEAC subraya, en línea con el Supremo, que la mera pertenencia formal al grupo no basta. El contribuyente deberá acreditar la efectividad de la integración con documentación funcional: contratos de servicios intra-grupo, retribución por las prestaciones, prueba de la dirección común, organigramas operativos.

Opinión del editor

La modificación del criterio es bienvenida y se ajusta a la realidad económica de los grupos familiares inmobiliarios. Tres observaciones críticas, sin embargo, conviene anotar.

Primera: el concepto de “integración funcional y económica” es indeterminado y abrirá litigio. La línea de defensa más sólida pasará por documentar contractualmente la prestación de servicios intra-grupo —administración inmobiliaria, gestión contable y fiscal, atención a inquilinos— con retribuciones específicas, sin canon global, y por evidenciar la presencia y dedicación efectiva del personal a la actividad arrendadora. La AEAT seguirá rechazando cumplimientos puramente formales.

Segunda: la doctrina opera en sede de empresa familiar pero, por simetría conceptual, debe proyectarse también al Impuesto sobre Sociedades —calificación de la entidad como patrimonial del art. 5.2 LIS— y al propio IRPF en sede del titular persona física que percibe rendimientos de la actividad. La aplicación coordinada de los tres tributos debe ser homogénea: una entidad calificada como activa a efectos de empresa familiar y de IS debe serlo también para el IRPF del socio que percibe dividendos. Las inspecciones cruzadas serán inevitables.

Tercera: el cambio de criterio del TEAC no afecta a las situaciones consolidadas, pero abre vía a la rectificación de autoliquidaciones en períodos no prescritos en los que el contribuyente, por aplicación del criterio anterior, hubiera renunciado a la exención del IP o a la reducción del ISD. Conviene revisar planificaciones de los últimos cuatro ejercicios y valorar la solicitud de rectificación al amparo del artículo 120.3 de la Ley General Tributaria.

La consecuencia práctica

Para el asesor que estructura un grupo familiar inmobiliario, las Resoluciones del TEAC de 20/03/2026 cambian el escenario de planificación.

(i) No es necesario un empleado a jornada completa por cada sociedad arrendadora del grupo. Un único empleado central, en una entidad del grupo con función de gestión y administración inmobiliaria, puede satisfacer el requisito para todas las arrendadoras siempre que exista integración funcional y económica real.

(ii) Documentar la integración es el centro de la defensa. Los elementos habituales son contrato de servicios intra-grupo retribuido a precios de mercado (artículo 18 LIS, operaciones vinculadas), descripción precisa de los servicios prestados (administración, gestión, soporte legal, atención de inquilinos), evidencia del personal asignado y su dedicación, dirección común documentada en actas y un flow documental coherente.

(iii) Revisar las renuncias previas. Las sociedades arrendadoras familiares que, por aplicación del criterio anterior, hubieran renunciado a calificarse como activas —y, con ello, a la exención del IP o a la reducción del 95 por 100 del ISD— pueden reconsiderar su posición. La rectificación es viable en períodos no prescritos.

(iv) No confiar en pertenencia formal al grupo. Tanto el Supremo como el TEAC subrayan que la mera vinculación societaria no basta. La planificación que no soporte una integración funcional verificable —contratos vacíos, retribuciones de canon global no justificadas, personal nominal— seguirá siendo cuestionada.

La doctrina del TEAC se integra, así, en una línea jurisprudencial coherente que aproxima la calificación fiscal del arrendamiento a la realidad económica de los grupos familiares. Para el patrimonio inmobiliario estructurado en empresa familiar, es una de las modificaciones más relevantes del último ciclo doctrinal.

Fuentes

  • TEAC, Resoluciones de 20/03/2026, RG 00/06015/2024 y RG 00/06921/2024 (empleado a nivel de grupo en arrendamiento): enlace TEAC
  • Tribunal Supremo, sentencia 956/2025, de 14/07/2025 (rec. 2197/2023) — primera consolidación funcional: enlace
  • Tribunal Supremo, sentencias 637/2026 y 640/2026, de febrero de 2026 (integración funcional grupo arrendador): enlace
  • Tribunal Supremo, sentencia 874/2026 (reiteración de la doctrina): enlace
  • Artículo 27.2 LIRPF — Ley 35/2006, de 28 de noviembre.
  • Artículo 4.Ocho.Dos LIP — Ley 19/1991, de 6 de junio.
  • Artículo 20.6 LISD — Ley 29/1987, de 18 de diciembre.