El Tribunal Supremo, en su Sentencia 167/2026, de 17 de febrero de 2026 (rec. cas. 1196/2024), ha fijado doctrina sobre una cuestión frecuente en los grupos familiares. Se trata de saber si una sociedad que arrienda inmuebles y no tiene empleados propios desarrolla una actividad económica cuando la gestión de sus arrendamientos la llevan a cabo trabajadores de otras sociedades del grupo.

La respuesta es afirmativa, pero sujeta a una condición que debe leerse con atención. No basta con pertenecer al grupo ni con servirse de su personal. Es necesario que la actividad de la arrendadora esté integrada funcionalmente en una actividad económica del grupo que vaya más allá del mero arrendamiento.

El supuesto de hecho

En diciembre de 2014, unos padres donaron a varios de sus hijos participaciones de la sociedad cabecera —esto es, la sociedad tenedora que encabeza el grupo— de un grupo familiar murciano. Los donatarios aplicaron en el Impuesto sobre Donaciones la reducción del 95 por 100 prevista para la transmisión inter vivos de la empresa familiar.

Entre las filiales de la cabecera figuraba una sociedad, participada en un 73,80 por 100, cuya actividad consistía en arrendar fincas rústicas —en algunos casos, con cabezales de riego— y que no tenía ningún empleado con contrato laboral. La Inspección autonómica entendió que esa filial no realizaba una actividad económica. En consecuencia, la participación de la cabecera en ella, valorada en 5.409.000 EUR, pasaba a ser un activo no afecto, es decir, un activo que no está al servicio de una actividad económica y que, por ello, no puede beneficiarse de la exención.

La Inspección excluyó también la participación en otra filial, a la que calificó de entidad patrimonial. El resultado fue que solo el 74,67 por 100 del valor de las participaciones donadas se consideró apto para la reducción. La liquidación ascendió a 5.882,21 EUR. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Murcia y el Tribunal Superior de Justicia de esa comunidad confirmaron el criterio de la Inspección.

El marco normativo: tres normas encadenadas

Para entender la sentencia es necesario tener presente la cadena de remisiones que articula este beneficio fiscal.

El artículo 20.6 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante, LISD), reduce en un 95 por 100 la base imponible de la donación de participaciones a favor del cónyuge o los descendientes, siempre que a esas participaciones les resulte de aplicación la exención del artículo 4.Ocho de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (en adelante, LIP), que deja fuera de este impuesto a la empresa familiar y a las participaciones en entidades que cumplen determinados requisitos.

El artículo 4.Ocho.Dos.a) LIP, a su vez, excluye de la exención a las entidades cuya actividad principal sea la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario. Para determinar si existe actividad económica, o si un elemento patrimonial está afecto a ella, remite expresamente a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Es en ese punto donde entra el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, LIRPF). Este precepto dispone que el arrendamiento de inmuebles solo se considera actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En la redacción vigente a la fecha de la donación se exigía, además, un local destinado exclusivamente a la gestión de la actividad, requisito que desapareció con efectos desde el 1 de enero de 2015. La Administración, no obstante, solo cuestionó la ausencia de empleado.

Nótese, además, que el artículo 5.1 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, sí prevé que, en los grupos de sociedades del artículo 42 del Código de Comercio, la actividad económica se determine teniendo en cuenta a todas las entidades del grupo. La LIRPF no contiene una regla equivalente y, como la propia Sala reconoce, no podría contenerla, porque su contribuyente es la persona física. Además, el artículo 5.1 de la Ley 27/2014 entró en vigor el 1 de enero de 2015, después de la donación.

La posición de las partes

El recurrente sostenía que el concepto de actividad económica, tratándose de participaciones en entidades, debía completarse con la regla de grupo del Impuesto sobre Sociedades, a la que atribuía un valor aclaratorio. Alegaba que la filial arrendadora utilizaba los medios personales y materiales del conjunto del grupo: departamentos administrativos, técnicos y financieros, y personal a jornada completa.

La Abogacía del Estado defendía una lectura estricta de la remisión. La LIP remite al IRPF y no al Impuesto sobre Sociedades; el artículo 27.2 LIRPF es una norma específica para el arrendamiento, y el empleado debe estar en la propia sociedad arrendadora.

El razonamiento del Tribunal Supremo

La Sala plantea el debate en otros términos. A su juicio, lo relevante no es si la filial tiene o no un empleado en nómina, sino si su actividad puede analizarse de forma aislada, como un mero arrendamiento, o si forma parte de una actividad económica más amplia del grupo.

Para responder, el Tribunal se apoya en los propios hechos que recogía el acta de inspección. Los contratos de arrendamiento de las fincas imponían a los arrendatarios la contratación de prestaciones complementarias con otras sociedades del grupo: una de ellas cobraba el canon de agua y otra aportaba los técnicos cualificados y el peón de riego. Del promedio de 41,32 empleados del grupo, dos estaban directamente implicados en la gestión de los arrendamientos de la filial, aunque contratados por otras dos sociedades del grupo.

A la vista de ello, la Sala concluye que la filial aportaba las fincas, un elemento imprescindible, a una actividad agrícola organizada en el conjunto del grupo. Su actividad, por tanto, iba más allá del mero arrendamiento.

El Tribunal admite expresamente que, si la filial se limitara a arrendar inmuebles, tendría pleno sentido aplicar el artículo 27.2 LIRPF en sus propios términos. La exigencia de un empleado, recuerda, busca precisamente evitar que el beneficio de la empresa familiar se extienda a actividades pasivas que se limitan a poner inmuebles a disposición de terceros a cambio de una renta.

Sobre esa base, la Sala sostiene que la remisión de la LIP al IRPF no debe aplicarse de forma mecánica y formalista, porque lo que busca la norma del Impuesto sobre el Patrimonio es que exista una actividad económica real. En apoyo de esta interpretación teleológica —es decir, atenta a la finalidad de la norma— invoca su sentencia de 14 de julio de 2025 (rec. cas. 2197/2023), así como la Recomendación de la Comisión de 7 de diciembre de 1994 sobre la transmisión de pequeñas y medianas empresas y la Resolución del Parlamento Europeo de 8 de septiembre de 2015 sobre empresas familiares. Ninguno de estos dos textos europeos es vinculante, pero la Sala los utiliza como contexto interpretativo del beneficio fiscal.

La doctrina fijada

La doctrina casacional queda formulada en estos términos. Cuando la entidad arrendadora pertenece a un grupo de sociedades con actividad económica —en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio y del artículo 5.1 de la Ley 27/2014— y la ordenación del arrendamiento se realiza con medios personales y materiales del grupo, aunque estén centralizados en otras sociedades, debe considerarse cumplido el requisito del empleado a jornada completa del artículo 27.2 LIRPF.

Ese efecto se condiciona a lo que la propia Sala denomina el criterio decisivo: que exista una unidad de medios y de actividad en el conjunto del grupo y que la arrendadora esté integrada funcionalmente en esa actividad. Es decir, que la arrendadora sirva a la actividad económica del grupo, y no que simplemente se sirva de sus medios.

Cuando se cumple esa condición, las participaciones de la tenedora en la filial son activos afectos y no se computan como no afectos a efectos de la regla de proporcionalidad del último párrafo del artículo 4.Ocho.Dos LIP. Esta regla limita la exención, y con ella la reducción, a la parte del valor de las participaciones que guarda proporción con los activos afectos a la actividad económica de la entidad.

En sentido contrario, la Sala precisa que la doctrina no se aplica si solo existe una pertenencia formal al grupo, sin integración funcional y económica del arrendamiento con la actividad de las demás sociedades. En ese caso, los requisitos del artículo 27.2 LIRPF deben acreditarse de forma aislada en la propia arrendadora.

En el caso enjuiciado, el Supremo estima el recurso, casa la sentencia de instancia —esto es, la deja sin efecto— y anula la liquidación. La participación en la arrendadora es un activo afecto. También lo es, según la Sala, la participación en la otra filial excluida por la Inspección, que a su vez participaba en la arrendadora. Desaparece así la proporción del 74,67 por 100 y procede aplicar la reducción del 95 por 100 sobre la totalidad del valor.

Relación con la Sentencia de 14 de julio de 2025

La propia Sala distingue esta sentencia de la de 14 de julio de 2025 (Sentencia 956/2025, rec. cas. 2197/2023). Aquel pronunciamiento, dictado respecto de la reducción por adquisición mortis causa del artículo 20.2.c) LISD, resolvió una cuestión distinta: si, cumplidos los requisitos de local y empleado del artículo 27.2 LIRPF, la Administración podía exigir además que la contratación estuviera justificada desde un punto de vista económico. El Tribunal respondió que no, y que basta con acreditar el cumplimiento de esos requisitos.

En palabras de la Sentencia 167/2026, en 2025 se discutía la suficiencia de los requisitos del artículo 27.2 LIRPF; ahora se discute si son imprescindibles en la propia sociedad arrendadora. Las dos sentencias comparten un mismo punto de partida interpretativo, que es la finalidad del beneficio de la empresa familiar, pero no resuelven el mismo problema.

Nuestra opinión

Consideramos que la sentencia resuelve de forma razonable el caso concreto. Cuando la filial es, en realidad, la pieza patrimonial de un negocio agrícola integrado, negar la reducción porque los trabajadores que gestionan sus contratos figuran en la nómina de otra sociedad del mismo grupo responde a una lectura formal que poco tiene que ver con la finalidad del beneficio.

Dicho esto, entendemos que el alcance de la doctrina es más limitado de lo que su enunciado podría sugerir en una primera lectura. Hay tres aspectos que merecen precisión.

El primero es que la sentencia no establece que el empleado de cualquier sociedad del grupo sirva para todas las arrendadoras del grupo. La Sala exige una actividad económica de grupo que trascienda el arrendamiento y en la que la arrendadora se integre como pieza funcional. Además, advierte expresamente que, si la actividad de la filial fuera únicamente el arrendamiento, el artículo 27.2 LIRPF se aplicaría en sus propios términos.

Por ello, la aplicación de esta doctrina a un grupo cuya única actividad es inmobiliaria —varias sociedades arrendadoras y una sociedad de servicios que concentra al personal— no se deduce con claridad de la sentencia. En ese escenario, el riesgo de que la Administración siga exigiendo el empleado en cada arrendadora nos parece, como mínimo, medio. La fórmula de la doctrina, según la cual la arrendadora debe servir «a la actividad económica del grupo o de las empresas cuyos medios personales le dan soporte», admite lecturas más amplias.

El propio Supremo ha reiterado esta doctrina en las sentencias 186/2026, de 19 de febrero (rec. cas. 1326/2024), y 196/2026, de 20 de febrero (rec. cas. 1143/2024), y en la de 2 de marzo de 2026 (rec. cas. 1417/2024). El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), por su parte, la ha asumido en su resolución de 20 de marzo de 2026 (RG 00/06015/2024), con cambio expreso de su criterio anterior. Lo ha hecho, sin embargo, reproduciendo la misma fórmula, de modo que la duda sobre los grupos exclusivamente inmobiliarios sigue abierta.

El segundo aspecto es una tensión técnica en la fundamentación. La LIP remite al IRPF, y la propia Sala reconoce que la LIRPF no puede contener un concepto de grupo de sociedades. Sin embargo, la doctrina se formula por referencia al artículo 5.1 de la Ley 27/2014, que ni era aplicable ratione temporis —esto es, por razón de la fecha del devengo, anterior a su entrada en vigor— ni es la norma a la que remite la LIP. La solución descansa, así, en una interpretación teleológica del beneficio fiscal. Es una base legítima, pero hace que la doctrina dependa mucho de los hechos de cada caso.

El tercero es menor. En un pasaje del fundamento séptimo la sentencia condiciona la relevancia del grupo a que ello «desnaturalice» la realidad de la ordenación de medios. Por el contexto, entendemos que se trata de una errata y que el sentido es el contrario, es decir, que la integración en el grupo no desnaturalice esa ordenación de medios.

La consecuencia práctica

Para los grupos familiares con sociedades arrendadoras sin personal propio, la sentencia abre una vía de defensa, pero exige prueba. En el caso resuelto, los elementos determinantes procedían de la propia acta de inspección, lo que no siempre ocurrirá.

A tal efecto, recomendamos revisar y documentar, con carácter previo a cualquier donación o planificación sucesoria: (i) la actividad económica del grupo en la que se integra la arrendadora y su papel en ella, más allá de la mera cesión de inmuebles; (ii) los contratos, intragrupo y con terceros, que muestren esa articulación, como ocurría en el caso enjuiciado con las prestaciones complementarias que los arrendatarios debían contratar con otras sociedades del grupo; y (iii) la identidad, la dedicación y la sociedad empleadora de las personas que gestionan efectivamente los arrendamientos.

Si la arrendadora no forma parte de una actividad de grupo de estas características, lo prudente sigue siendo que cumpla por sí misma el requisito del artículo 27.2 LIRPF, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

La sentencia tiene, además, un interés que va más allá del Impuesto sobre Donaciones. La doctrina se formula sobre el artículo 4.Ocho.Dos LIP, de modo que resulta relevante también para la exención de las participaciones en el Impuesto sobre el Patrimonio y para la reducción mortis causa del artículo 20.2.c) LISD, que remite a la misma exención.

Lo mismo cabe decir de las reducciones autonómicas que se construyen sobre ese precepto. Así, la Ley 3/2026, de 30 de junio, de Apoyo a la Empresa Familiar, de la Comunidad de Madrid, ha introducido, con efectos desde el 1 de julio de 2026, una reducción propia del 99 por 100 para la adquisición inter vivos y mortis causa de participaciones en entidades, incompatible con la reducción estatal. Entre sus requisitos mantiene que la entidad no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, en los términos del artículo 4.Ocho.Dos.a) LIP. La cuestión resuelta por el Supremo, por tanto, seguirá siendo determinante también en ese marco.

En conclusión, lo que esta sentencia del Tribunal Supremo pone de manifiesto es que el empleado del artículo 27.2 LIRPF no tiene por qué figurar en la nómina de la propia arrendadora cuando esta forma parte de una actividad económica real del grupo, pero que esa integración funcional deberá acreditarse en cada caso con hechos concretos.

Fuentes

  • Tribunal Supremo, Sala Tercera, Sección Segunda, Sentencia 167/2026, de 17/02/2026, rec. cas. 1196/2024, ECLI:ES:TS:2026:637 (Roj: STS 637/2026): enlace
  • Tribunal Supremo, Sentencias 186/2026, de 19/02/2026, rec. cas. 1326/2024 (Roj: STS 640/2026): enlace; y 196/2026, de 20/02/2026, rec. cas. 1143/2024 (Roj: STS 874/2026): enlace
  • Tribunal Económico-Administrativo Central, Resolución 00/06015/2024, de 20 de marzo de 2026: texto en DYCTEA
  • Tribunal Supremo, Sala Tercera, Sección Segunda, Sentencia 956/2025, de 14/07/2025, rec. cas. 2197/2023, ECLI:ES:TS:2025:3472 (Roj: STS 3472/2025): enlace