La inversión inmobiliaria en España por extranjeros y por residentes con patrimonio significativo plantea decisiones fiscales en cuatro momentos: la adquisición, la tenencia, la explotación (alquiler o uso propio) y la salida (venta o sucesión). Cada momento tiene varios impuestos compitiendo —estatales, autonómicos y municipales— y cada vehículo de inversión (persona física, sociedad española, sociedad extranjera, holding) cambia el resultado neto.
La adquisición
¿IVA o ITP? La regla general es IVA cuando interviene un sujeto pasivo de IVA (promotora, empresario) o se ejerce renuncia a la exención en segundas y ulteriores entregas. Es ITP cuando la entrega está exenta de IVA sin renuncia. La elección no siempre está disponible y depende de la actividad de las partes. Tipos: IVA al 10% (vivienda) o 21% (suelo, locales y aparcamientos no anexos); ITP entre el 6% y el 11% según comunidad autónoma.
AJD. En la transmisión gravada por IVA con renuncia, se devenga además Actos Jurídicos Documentados al tipo autonómico (0,5% – 1,5%).
Plusvalía municipal del vendedor. El comprador puede pactar repercusión convencional, sin perjuicio del sujeto pasivo legal.
Vehículo de adquisición. Persona física no residente vs. SL española vs. sociedad de la jurisdicción del inversor: cambia la imposición durante la tenencia, en la venta y en la sucesión. Análisis caso a caso. La estructura holding extranjero → SL española → inmueble es frecuente pero exige justificar motivo económico válido y sustancia.
La tenencia y la explotación
Imputación de rentas inmobiliarias (no residentes). Por inmuebles urbanos no arrendados: 1,1% o 2% del valor catastral declarado como rendimiento anual en Modelo 210, tributando al tipo aplicable al no residente.
Arrendamiento. Rendimientos del capital inmobiliario, con base imponible deduciendo gastos (intereses, IBI, comunidad, amortización 3%). Tipo: 19% (UE/EEE) o 24% (resto). Para residentes UE/EEE se admiten gastos; fuera, base bruta. Modelo 210 trimestral.
Imposición recurrente. IBI municipal (entre 0,4% y 1,3% del valor catastral, según municipio), tasa de basuras y, en su caso, Impuesto sobre el Patrimonio si la base supera el mínimo exento. Algunas comunidades autónomas bonifican el IP al 99% o al 100%; otras lo gravan plenamente.
La salida
Venta. Ganancia patrimonial sujeta a IRNR al 19% (con retención del 3% por el comprador, art. 25.2 TRLIRNR) o a IRPF para residentes en la escala del ahorro. Plusvalía municipal sobre el incremento del valor del terreno, con métodos objetivo y real tras la STC 182/2021.
Sucesión transfronteriza. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando el heredero o el causante son no residentes recibe el tratamiento del Reglamento UE 650/2012 (sucesiones) y, en lo fiscal, la sentencia TJUE C-127/12 y la DA 2ª LISD permiten aplicar la normativa autonómica más favorable.
Estructuras frecuentes
Tenencia directa (persona física no residente). Simple, fiscalmente lineal, sin coste de sociedad. Subóptima si hay varios inmuebles o intención de protección patrimonial.
SL española como vehículo. Permite consolidar varios inmuebles, deducir gastos, planificar dividendos. Carga adicional: IS al 25% sobre beneficio y retención sobre dividendos repatriados (con tipo de convenio). Exigible sustancia para no ser considerada interpuesta.
Sociedad extranjera con inmueble en España. Posible con justificación económica. Riesgo: aplicación del gravamen especial sobre bienes inmuebles del art. 40 TRLIRNR (3% anual) si la sociedad reside en jurisdicción sin intercambio efectivo de información.