1. Conceptos básicos y marco normativo

¿Qué impuestos paga el no residente con un inmueble en España?

A lo largo del ciclo del inmueble se activan, como mínimo, cuatro bloques de tributos:

(i) En la adquisición: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) si el inmueble es de segunda mano, o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) más el AJD si es una vivienda nueva entregada por el promotor.

(ii) En la tenencia: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI); la imputación de renta inmobiliaria en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) cuando el inmueble no está arrendado; el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) por obligación real si el patrimonio en España supera el mínimo exento; y, en su caso, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), que solo genera cuota cuando la base liquidable supera 3.000.000 EUR tras aplicar el mínimo exento de 700.000 EUR (es decir, con un patrimonio neto en España superior a unos 3,7 millones de euros).

(iii) En la transmisión: el IRNR por la ganancia patrimonial; la retención del 3 por 100 que el comprador practica al vendedor no residente; y la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU).

(iv) En la sucesión o donación: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) por obligación real, exigible por el inmueble situado en España.

A todo ello se superpone, cuando el no residente reside en un Estado con convenio para evitar la doble imposición (CDI), el reparto de potestades tributarias del convenio, que en materia inmobiliaria atribuye la imposición al Estado donde radica el inmueble (España), sin perjuicio de que el Estado de residencia elimine la doble imposición.

¿Cuáles son las normas que ordenan la materia?

Cinco bloques normativos:

(i) IRNR: Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (en adelante, TRLIRNR), y su Reglamento.

(ii) IP: Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP). ITSGF: artículo 3 de la Ley 38/2022, de 27 de diciembre.

(iii) ISD: Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD), y su disposición adicional segunda, introducida por la Ley 26/2014 y modificada por la Ley 11/2021, sobre el acceso de los no residentes a la normativa autonómica.

(iv) ITP-AJD: Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del ITP-AJD.

(v) IVA: Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

A ello se suman las normativas autonómicas de los tributos cedidos (tipos del ITP-AJD, mínimos, escalas y bonificaciones del IP y del ISD), las ordenanzas municipales y los CDI suscritos por España.

¿Es lo mismo “no residente” que “extranjero”?

No. La condición de no residente fiscal se determina por aplicación de los criterios del artículo 9 de la Ley del IRPF (LIRPF): permanencia superior a 183 días, núcleo principal o base de las actividades o intereses económicos y presunción familiar. Un nacional español puede ser no residente fiscal en España; un nacional extranjero puede ser residente fiscal en España. Lo hemos desarrollado en las Preguntas frecuentes sobre la residencia fiscal en España de este Spanish Tax Journal.

2. Adquisición del inmueble

¿Qué impuesto se paga por la compra: ITP o IVA?

Depende del tipo de inmueble y del vendedor.

Vivienda usada o entrega entre particulares: se aplica el ITP (modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas). En territorio común, los tipos los fija cada Comunidad Autónoma y difieren de forma notable: por ejemplo, Cataluña aplica una escala del 10 al 13 por 100 y un tipo del 20 por 100 cuando el adquirente es gran tenedor o se adquiere un edificio entero de viviendas. Existen tipos reducidos en ciertos supuestos (vivienda habitual de jóvenes, discapacidad, familia numerosa) y tipos agravados en algunas Comunidades. Los territorios forales tienen regímenes propios.

Vivienda nueva entregada por el promotor: se aplica el IVA al 10 por 100 (4 por 100 en las viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública), más el AJD al tipo que fije la Comunidad Autónoma.

Locales, garajes o trasteros independientes: si se trata de la primera entrega por un empresario, IVA al 21 por 100 más AJD. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA (art. 20.Uno.22 LIVA) y tributan por ITP, salvo que, entre empresarios, se renuncie a la exención (art. 20.Dos LIVA). La entrega de terrenos rústicos y no edificables también está exenta de IVA (art. 20.Uno.20 LIVA).

¿Hay retención al comprar a un no residente?

Sí. El artículo 25.2 TRLIRNR obliga al adquirente a retener e ingresar el 3 por 100 de la contraprestación cuando el vendedor es no residente y no actúa mediante establecimiento permanente. La retención se ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión.

Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor por la ganancia patrimonial. Si el vendedor tuvo pérdida o el IRNR final es inferior al importe retenido, puede solicitar la devolución del exceso mediante el modelo 210. Lo vemos con más detalle en el bloque sobre la transmisión.

3. Formalidades previas a la compra

¿Se necesita un NIE para comprar?

Sí. El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es imprescindible para otorgar la escritura, abrir una cuenta bancaria a nombre del comprador no residente y figurar como titular en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Lo expiden las comisarías de Policía en España y los consulados españoles en el extranjero. El plazo de obtención varía: en un consulado, de semanas a meses; en España, semanas con cita previa.

¿Y una cuenta bancaria en España?

No es obligatoria, pero sí muy recomendable. Permite (i) pagar el ITP-AJD, el IVA y otros tributos desde España; (ii) atender los recibos del IBI y de la comunidad de propietarios; (iii) cobrar el alquiler si el inmueble se va a arrendar; y (iv) operar con la entidad que, en su caso, conceda el préstamo hipotecario. La apertura como no residente exige el certificado de no residente y, en muchas entidades, la justificación del origen de los fondos conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010).

¿Son obligatorios el notario y la inscripción en el Registro?

La escritura pública ante notario español es necesaria para que la transmisión pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción no es constitutiva del derecho de propiedad (la propiedad se transmite por la combinación de título y entrega), pero protege al adquirente frente a terceros (artículo 34 de la Ley Hipotecaria, principio de fe pública registral) y es indispensable, en la práctica, para la posterior venta o financiación.

4. Tenencia del inmueble por el no residente

¿Qué IRNR anual genera un inmueble urbano no arrendado?

La llamada imputación de rentas inmobiliarias. El artículo 13.1.h) TRLIRNR, en relación con el artículo 85 LIRPF, atribuye al no residente, por la mera titularidad de un inmueble urbano no afecto a actividades económicas y no arrendado, una renta anual.

La base se calcula sobre el valor catastral:

(i) 2 por 100 del valor catastral, con carácter general.

(ii) 1,1 por 100 del valor catastral cuando este ha sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general que haya entrado en vigor en el periodo impositivo o en los diez anteriores.

Sobre esa base se aplica el tipo del IRNR sin establecimiento permanente:

• 19 por 100 para residentes en otro Estado de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein.
• 24 por 100 para el resto.

La declaración se presenta con el modelo 210 a lo largo del año natural siguiente al devengo (31 de diciembre). Cada inmueble se declara por separado; si hay copropiedad, cada copropietario declara su porcentaje.

Si el inmueble se alquila, ¿qué cambia?

La imputación de renta se sustituye por la tributación del rendimiento del alquiler. La declaración sigue siendo el modelo 210, pero con periodicidad trimestral: en los veinte primeros días naturales del mes siguiente al trimestre natural en que se haya devengado el rendimiento.

El tipo es el mismo (19 por 100 para residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein; 24 por 100 para el resto). La diferencia relevante es que el residente en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein puede deducir los gastos necesarios para obtener el rendimiento (reparaciones, intereses del préstamo, IBI, comunidad, amortización, suministros que pague el propietario), siempre que acredite su relación directa con el rendimiento. El residente fuera de esos Estados tributa sobre el rendimiento íntegro, sin deducción de gastos.

La Directiva (UE) 2021/514 (DAC 7), transpuesta por la Ley 13/2023, obliga a los operadores de plataformas digitales a informar a la AEAT (modelo 238) de los importes satisfechos a quienes prestan determinadas actividades, entre ellas el alquiler de inmuebles. La AEAT cruza esa información con las declaraciones de los propietarios.

¿Y el IBI?

Es un tributo municipal, anual, calculado sobre el valor catastral. Lo paga quien sea propietario el 1 de enero de cada ejercicio. El tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de los márgenes legales del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. El recibo se domicilia o se paga según la ordenanza municipal.

¿El no residente tributa por el Impuesto sobre el Patrimonio?

Sí, por obligación real: por los bienes y derechos situados, que puedan ejercitarse o que hayan de cumplirse en territorio español. Los inmuebles situados en España forman parte de la base. El mínimo exento de 700.000 EUR se aplica también a los sujetos pasivos por obligación real (art. 28.Tres LIP), por disposición legal.

La escala estatal del IP llega hasta el 3,5 por 100. Los no residentes pueden aplicar la normativa de la Comunidad Autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes y derechos en España (disposición adicional cuarta LIP, introducida por la Ley 26/2014 para residentes en la UE y el EEE y extendida a todos los no residentes por la Ley 11/2021). Las Comunidades aplican su propia normativa, con mínimos, escalas y bonificaciones distintos; Madrid mantiene una bonificación del 100 por 100.

Entonces, ¿la diferencia entre Madrid y el resto de Comunidades opera también para los no residentes?

Sí. La aplicación de la normativa de la Comunidad donde radique el mayor valor de los bienes y derechos en España permite, en la práctica, que un no residente con el patrimonio concentrado en Madrid se beneficie de la bonificación madrileña; con el patrimonio concentrado en Barcelona o en Mallorca, no. La bonificación autonómica no evita, sin embargo, el ITSGF, como se explica a continuación.

¿Y el ITSGF?

El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, regulado en el artículo 3 de la Ley 38/2022, alcanza al no residente por obligación real. Se aplica un mínimo exento de 700.000 EUR y el primer tramo de 3.000.000 EUR de base liquidable tributa al 0 por 100, de modo que el impuesto aparece con un patrimonio neto en España superior a unos 3,7 millones de euros. La escala llega hasta el 3,5 por 100 sobre la base liquidable que excede de 10.695.996,06 EUR.

El ITSGF es un impuesto estatal. De su cuota solo se deduce la cuota del IP efectivamente satisfecha. Por eso, donde el IP está bonificado (como en Madrid), la bonificación autonómica no neutraliza el ITSGF, que recae con más intensidad sobre los patrimonios ubicados en esas Comunidades.

¿El no residente puede aplicar el límite conjunto de las cuotas del IRPF y del IP?

El artículo 31.Uno LIP dispone que la cuota íntegra del IP, sumada a las cuotas del IRPF, no puede exceder del 60 por 100 de la suma de las bases imponibles de este último, con una reducción máxima de la cuota del IP del 80 por 100. La letra del precepto se refiere a la obligación personal.

El Tribunal Supremo, en las sentencias 1372/2025, de 29/10/2025 (rec. 4701/2023), y 1402/2025, de 03/11/2025 (rec. 7626/2023), ha considerado que la residencia no justifica el trato diferente y ha reconocido a los no residentes el derecho a aplicar ese límite. El Ministerio de Hacienda ha adaptado a esa doctrina el modelo 714 del IP de 2025 y ha propuesto hacerlo en el modelo 718 del ITSGF.

5. Alquiler del inmueble

¿Cómo se declaran las rentas del alquiler?

Con el modelo 210, trimestral, en los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, por las rentas devengadas en el trimestre natural anterior. Se admite la presentación agrupada de varios rendimientos de un mismo inmueble en el trimestre.

¿Qué gastos puede deducir un residente en la UE o el EEE?

Los necesarios para obtener el rendimiento, en proporción al periodo arrendado. Los más habituales:

(i) Intereses del préstamo destinado a la adquisición o mejora.

(ii) IBI, tasas municipales y cuotas de la comunidad de propietarios.

(iii) Reparaciones y conservación del inmueble; no las mejoras, que se amortizan.

(iv) Amortización del inmueble: 3 por 100 anual sobre el mayor de (a) el coste de adquisición satisfecho o (b) el valor catastral, sin incluir en ambos casos el valor del suelo.

(v) Suministros (agua, luz, gas) si los paga el propietario.

(vi) Honorarios de administración, asesoramiento y gestión.

(vii) Seguros del inmueble.

Si se alquila por periodos cortos (vivienda turística) con servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, recepción), la actividad puede calificarse como actividad económica. Según los medios y la organización, podrá existir o no establecimiento permanente; el IRNR grava también las rentas de actividades económicas obtenidas sin establecimiento permanente (art. 13.1.b TRLIRNR). Es un ámbito de frecuentes comprobaciones.

¿Y si el propietario reside fuera de la UE y el EEE?

No puede deducir gastos. Tributa sobre el rendimiento íntegro al 24 por 100. Es una asimetría estructural que, en patrimonios significativos, conviene tener en cuenta.

6. Transmisión del inmueble

¿Cuánto IRNR se paga al vender el inmueble?

La ganancia patrimonial (diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, ajustados por gastos y tributos inherentes) tributa al 19 por 100, cualquiera que sea el Estado de residencia del vendedor: el artículo 25.1.f).3.º TRLIRNR fija ese tipo para las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales. El tipo del 24 por 100 se aplica a otras rentas (por ejemplo, al alquiler o a la imputación de renta de los residentes fuera de la UE y el EEE), no a esta ganancia.

El valor de adquisición incluye el precio pagado más los gastos y tributos de la compra (ITP, IVA no recuperado, AJD, notaría, registro, honorarios). El valor de transmisión es el precio percibido menos los gastos y tributos del vendedor en la venta.

¿Cómo opera la retención del 3 por 100?

El comprador debe retener el 3 por 100 de la contraprestación e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor por la ganancia. El vendedor debe presentar el modelo 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la transmisión para autoliquidar su IRNR:

• Si el IRNR resulta superior a la retención, el vendedor ingresa la diferencia.
• Si es inferior, el vendedor solicita la devolución del exceso.
• Si la transmisión genera pérdida, el vendedor solicita la devolución íntegra de lo retenido.

¿Hay exención por reinversión en vivienda habitual?

Sí, pero condicionada a la residencia. La exención la introdujo la Ley 26/2014 (disposición adicional séptima TRLIRNR) para residentes en la UE y en el EEE con intercambio efectivo de información tributaria. La vivienda transmitida debe haber sido la vivienda habitual del contribuyente y el importe obtenido debe reinvertirse en otra vivienda habitual en los términos del artículo 38 LIRPF. Los residentes en terceros países no pueden aplicarla.

¿Y la plusvalía municipal?

Es contribuyente el vendedor (art. 106.1.b del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, TRLRHL). Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador es sujeto pasivo sustituto y debe ingresar el impuesto (art. 106.2), lo que normalmente se refleja en el precio o en una retención pactada.

Tras la STC 182/2021, de 26/10/2021, y la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede optar entre la base objetiva (en función del valor catastral del suelo y los años de tenencia) y la base real (ganancia efectiva). Cuando se constata la inexistencia de incremento de valor, no se produce la sujeción al impuesto (art. 104.5 TRLRHL).

7. Sucesión y donación: ISD por obligación real

¿Cómo tributa la herencia de un inmueble situado en España cuando el heredero es no residente?

Por el ISD por obligación real: el inmueble situado en España tributa en España con independencia de la residencia del heredero. La base imponible es el valor del bien adquirido; la cuota se calcula con la escala estatal o, en su caso, con la autonómica.

¿El heredero no residente puede aplicar la normativa autonómica?

Sí. La disposición adicional segunda de la LISD, introducida por la Ley 26/2014 tras la STJUE de 03/09/2014 (C-127/12) y extendida por la Ley 11/2021 a todos los no residentes, dispone: si el causante residía en una Comunidad Autónoma, el heredero no residente aplica la normativa de esa Comunidad (DA 2ª.Uno.1.b); si el causante no residía en España, la de la Comunidad donde se encuentre el mayor valor de los bienes del caudal relicto situados en España (DA 2ª.Uno.1.a).

¿Y los residentes en terceros países? ¿También?

Sí. Desde la Ley 11/2021, la DA 2ª LISD se aplica a todos los no residentes, residan o no en la UE o el EEE. El Tribunal Supremo ya lo había reconocido para los residentes en terceros Estados en su sentencia 242/2018, de 19/02/2018, dictada en un procedimiento de responsabilidad patrimonial del Estado legislador, por aplicación de la libre circulación de capitales (art. 63 TFUE). Deben cumplirse, en todo caso, los demás requisitos materiales de la normativa autonómica (parentesco, mantenimiento del bien, en su caso).

¿Qué normativa autonómica se aplica a un inmueble heredado?

No necesariamente la del lugar donde radica el inmueble. Si el causante residía en una Comunidad, se aplica la normativa de esa Comunidad; si no residía en España, la de la Comunidad donde se encuentre el mayor valor de los bienes del caudal situados en España. La Comunidad de situación del inmueble solo es determinante en las donaciones de inmuebles.

¿Y la donación del inmueble?

ISD por obligación real, con acceso a la normativa de la Comunidad donde radique el inmueble (DA 2ª.Uno.1.c LISD). Según la norma estatal, el plazo de presentación es de 30 días hábiles desde la donación (frente a los seis meses de la transmisión mortis causa).

8. Convenio para evitar la doble imposición

¿Qué dice el CDI sobre las rentas inmobiliarias?

El artículo 6 del Modelo de Convenio de la OCDE, recogido en los CDI españoles, atribuye al Estado donde radica el inmueble la potestad de gravar las rentas inmobiliarias. España conserva, por tanto, la potestad de gravar el alquiler o la imputación de renta del inmueble situado en su territorio, con independencia de la residencia del propietario. El Estado de residencia debe eliminar, en su caso, la doble imposición por el método del convenio (exención con progresividad o imputación).

¿Y la ganancia por la venta?

El artículo 13.1 del Modelo OCDE permite al Estado de situación gravar las ganancias derivadas de la transmisión de inmuebles. España grava la ganancia en el IRNR sin que el CDI lo impida. El Estado de residencia, de nuevo, debe eliminar la doble imposición.

¿Y el patrimonio?

El artículo 22 del Modelo OCDE permite al Estado de situación gravar el patrimonio inmobiliario. España aplica el IP por obligación real al no residente con inmuebles en territorio español, y el CDI no lo impide. Otros elementos patrimoniales pueden quedar gravados solo en el Estado de residencia (por ejemplo, art. 22.4 del CDI con Suiza, aplicado por la DGT en la consulta V-1648-26, de 18/06/2026).

Cláusula de sociedad inmobiliaria: el artículo 13.4 del Modelo OCDE.

Es un punto con frecuencia desatendido. El artículo 13.4 del Modelo OCDE (versión de 2017) permite al Estado de situación gravar las ganancias derivadas de la transmisión de acciones o participaciones cuyo valor proceda en más del 50 por 100, directa o indirectamente, de inmuebles situados en ese Estado, en cualquier momento de los 365 días anteriores a la transmisión. La cláusula figura, con redacciones diversas, en buena parte de los CDI suscritos por España. En la norma interna, el artículo 13.1.i).3.º TRLIRNR somete a gravamen las ganancias derivadas de la transmisión de participaciones en entidades cuyo activo esté constituido principalmente, directa o indirectamente, por inmuebles situados en España.

La consecuencia práctica es que interponer una sociedad para tener el inmueble no excluye necesariamente la potestad española de gravar la ganancia en la transmisión de las participaciones. La estructura societaria, sin sustancia ni motivos económicos válidos, no es por sí una solución.

9. Estructuras para canalizar la inversión inmobiliaria

Persona física directa: ¿ventajas e inconvenientes?

Ventajas: sencillez; coste inicial bajo; tipo del 19 por 100 sobre los rendimientos (residentes en la UE y el EEE) y sobre las ganancias; acceso a la exención por reinversión en vivienda habitual (residentes en la UE y el EEE).

Inconvenientes: tributación del rendimiento íntegro, sin deducción de gastos, si se reside fuera de la UE y el EEE; sujeción directa al IP por obligación real (con mínimo exento de 700.000 EUR) y, en su caso, al ITSGF; sin posibilidad de diferir la tributación de las rentas, que se gravan directamente en el titular.

Sociedad española (SL) participada por un no residente: ¿cuándo conviene?

Ventajas: deducción de gastos (incluidas amortizaciones y gastos financieros, con los límites legales); tributación de las rentas en la sociedad hasta su distribución; compensación de bases imponibles negativas; financiación intragrupo posible.

Inconvenientes: Impuesto sobre Sociedades al 25 por 100 sobre el beneficio; doble imposición económica al repartir dividendos (con el matiz de la exención del artículo 14 TRLIRNR para matrices de la UE con participación cualificada); obligaciones contables, registrales y formales más exigentes; si la sociedad es entidad patrimonial (más de la mitad del activo no afecto a una actividad económica, art. 5.2 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, LIS), pierde determinados beneficios fiscales.

Sociedad extranjera tenedora del inmueble: ¿qué hay que tener en cuenta?

Tres aspectos:

(i) Sustancia económica: la AEAT actúa sobre interposiciones sin sustancia material (dirección efectiva, personal, actividad documentada). Los artículos 15 (conflicto en la aplicación de la norma) y 16 (simulación) de la Ley 58/2003, General Tributaria, son las herramientas habituales.

(ii) Cláusula de sociedad inmobiliaria del CDI: si el valor de las participaciones procede en más del 50 por 100 de inmuebles españoles, su transmisión puede gravarse en España con independencia de la residencia del transmitente (art. 13.4 MC OCDE y art. 13.1.i).3.º TRLIRNR).

(iii) IP sobre las participaciones: conforme al artículo 5.Uno.b) LIP, se consideran situados en España los valores representativos de la participación en fondos propios de cualquier entidad, no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por 100 por inmuebles situados en España. El no residente tributa por ellos por obligación real, salvo que el CDI aplicable atribuya la imposición de ese patrimonio solo al Estado de residencia.

SOCIMI: ¿cuándo tiene sentido?

La Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), regulada por la Ley 11/2009, tiene un régimen específico (art. 9): tipo del 0 por 100 en el Impuesto sobre Sociedades; gravamen especial del 19 por 100 sobre los dividendos distribuidos a socios con participación igual o superior al 5 por 100 que estén exentos o tributen a menos del 10 por 100; y gravamen especial del 15 por 100 sobre los beneficios no distribuidos procedentes de rentas no gravadas al tipo general.

El régimen tiene sentido para carteras inmobiliarias de cierto tamaño (capital social mínimo de 5.000.000 EUR y cotización en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación), con un horizonte de tenencia prolongado y vocación de distribuir dividendos de forma sistemática. No es un vehículo para un único inmueble residencial.

10. Casos especiales

Vivienda turística

En la vivienda turística se cruzan tres cuestiones.

IRNR: si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, recepción, lavandería), la renta puede calificarse como rendimiento de una actividad económica; según los medios y la organización, podrá existir o no establecimiento permanente. Si solo se prestan servicios de mantenimiento y limpieza entre estancias, mantiene la condición de rendimiento del capital inmobiliario.

IVA: el arrendamiento de vivienda sin servicios complementarios propios de la industria hotelera está exento de IVA (art. 20.Uno.23 LIVA). Con servicios hoteleros, está sujeto y no exento, al tipo del 10 por 100, y el propietario debe darse de alta en el censo de empresarios o profesionales.

Normativa autonómica y municipal: la mayoría de Comunidades y de grandes ayuntamientos han desarrollado una regulación específica (licencias, registros, periodos máximos) que se superpone a las reglas fiscales.

Gibraltar: residencia de nacionales españoles y lista de jurisdicciones no cooperativas

El Acuerdo internacional en materia de fiscalidad y protección de los intereses financieros entre el Reino de España y el Reino Unido en relación con Gibraltar, firmado el 04/03/2019 y en vigor desde el 04/03/2021 (BOE-A-2021-3947), establece que los nacionales españoles que trasladen su residencia a Gibraltar con posterioridad a la firma se consideran residentes fiscales exclusivamente en España (V-1310-22, de 09/06/2022). Para las personas jurídicas, atrae a la residencia española a determinadas entidades gibraltareñas con vínculos cualificados con España.

Gibraltar ha sido excluido de la lista de jurisdicciones no cooperativas por la Orden HAC/649/2026, de 21 de junio, con efectos para los periodos impositivos iniciados desde el 28/06/2026. La V-1310-22 lo calificaba aún como paraíso fiscal, conforme a la lista vigente en 2022.

Inmueble en una Comunidad con el IP bonificado

La elección entre Madrid y otras Comunidades puede tener un impacto material en la cuota del IP por obligación real. La combinación de la STJUE C-127/12 y de la DA 4ª LIP permite aplicar la normativa de la Comunidad donde radique el mayor valor de los bienes en España: si el grueso del patrimonio está en Madrid, se aplica la bonificación; si está fuera de Madrid, no.

El ITSGF, como hemos visto, compensa en buena medida la bonificación madrileña en los patrimonios netos superiores a unos 3,7 millones de euros, con lo que la planificación entre Comunidades pierde parte de su atractivo.

Préstamo intragrupo para la adquisición

La financiación intragrupo (la sociedad matriz o una entidad financiera del grupo presta al adquirente del inmueble) es posible. Los puntos críticos son la limitación de gastos financieros del artículo 16 LIS (30 por 100 del beneficio operativo, con una franquicia de 1 millón de euros, que traspone la Directiva ATAD), el principio de plena competencia del artículo 18 LIS (operaciones vinculadas) y, en su caso, la retención sobre los intereses pagados al prestamista no residente cuando no opere una exención interna o del CDI.

Plataformas de alquiler y DAC 7

Desde 2024, los operadores de plataformas digitales informan a la AEAT, en el modelo 238, de los importes satisfechos por el alquiler de inmuebles, entre otras actividades. La AEAT cruza esa información con el modelo 210 del propietario no residente, por lo que la declaración trimestral correcta, con o sin deducción de gastos según la residencia, es imprescindible.

La fiscalidad inmobiliaria del no residente combina varios impuestos (IRNR, IP, ITSGF, ITP-AJD o IVA, ISD y tributos locales) a lo largo de todo el ciclo del inmueble. Lo anterior es un mapa general, no un dictamen: la estructura adecuada depende, en buena medida, del Estado de residencia y del horizonte de tenencia previsto.

Para el tratamiento general de los conflictos de residencia fiscal y la condición de no residente, véanse las Preguntas frecuentes sobre la residencia fiscal en España. Para el régimen Beckham aplicable a quien se traslada a España, las Preguntas frecuentes sobre la Ley Beckham. Para el exit tax a la salida de España con una cartera de participaciones, las Preguntas frecuentes sobre el exit tax.

Fuentes

Normativa

• Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR).
• Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP), incluida la disposición adicional cuarta.
• Ley 38/2022, de 27 de diciembre (art. 3, ITSGF).
• Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD), incluida la disposición adicional segunda.
• Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (ITP-AJD).
• Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (TRLRHL), arts. 104 a 110.
• Ley 11/2009, de 26 de octubre, de SOCIMI (art. 9).
• Acuerdo internacional entre España y el Reino Unido en relación con Gibraltar, de 04/03/2019 (BOE-A-2021-3947).
• Orden HAC/649/2026, de 21 de junio, que modifica la Orden HFP/115/2023 de jurisdicciones no cooperativas (BOE-A-2026-13946).

Jurisprudencia

• TJUE, sentencia de 03/09/2014, asunto C-127/12, Comisión/España (ISD y libre circulación de capitales): enlace
• Tribunal Constitucional, Pleno, sentencia 182/2021, de 26/10/2021 (plusvalía municipal): enlace
• Tribunal Supremo, Sala Tercera, Sección Quinta, sentencia 242/2018, de 19/02/2018 (rec. 62/2017, ECLI:ES:TS:2018:550), sobre el ISD de los residentes en terceros Estados: www.poderjudicial.es.
• Tribunal Supremo, Sala Tercera, Sección Segunda, sentencia 1372/2025, de 29/10/2025 (rec. 4701/2023, ECLI:ES:TS:2025:4849): www.poderjudicial.es; y sentencia 1402/2025, de 03/11/2025 (rec. 7626/2023, ECLI:ES:TS:2025:4846): www.poderjudicial.es; sobre el límite conjunto del art. 31 LIP para los no residentes.

Doctrina administrativa

• DGT, Consulta vinculante V-1310-22, de 09/06/2022 (nacional español que traslada su residencia a Gibraltar: residencia fiscal en España conforme al Acuerdo de 2019): enlace
• DGT, Consulta vinculante V-1648-26, de 18/06/2026 (art. 22.4 del CDI con Suiza y participaciones en entidad española): enlace